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由于没有实际成交的案例

时间:2020-09-15 14:12来源:未知 作者:admin 点击:
经适房签约满5年出售需缴80%溢利,限价房证满5年出售需缴70%溢利,数万套新房禁售期行将届满 日前,广州市财政局与市国土房管局联合发布《广州市已购公有住房和经济适用住房上市
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  经适房签约满5年出售需缴80%溢利,限价房证满5年出售需缴70%溢利,数万套新房禁售期行将届满

  日前,广州市财政局与市国土房管局联合发布《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》,该《规定》明确,2007年12月18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房,在取得房屋所有权证两年后方可上市,产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地收益等价款;2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房,自签订购房合同之日起5年后方可上市,产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。文/图:记者 李凤荷

  据记者翻查资料发现,广州市两部门联合发文的规定其实只是重复了2007年实施的《广州经济适用房住宅制度实施办法》里面的内容,这个最近发出的规定对于如何缴纳80%溢利没有任何具体约定。根据记者翻查《广州市限价商品住宅销售管理办法》得知,限价房则是在证满5年后结束禁售期,产权人应按届时同地段普通商品住房与限价房差价的70%缴纳土地收益等价款。

  《广州经济适用房住宅制度实施办法》、《广州市限价商品住宅销售管理办法》同样约定,在同等条件下,政府对出售的经适房和限价房有优先购买权。据一位消息人士透露,政府对于即将符合上市资格的限价房和经适房回购或缴纳土地溢价尚没有一个具体操作办法。一位保利西子湾限价房业主向记者表示:“我不愿意被征70%溢利,最多我安排另一个相关人士以6500元/m2来原价购买我的房子,这样就可以规避那些规定。”未来即将有数万套经适房和限价房上市,如何把经适房和限价房上市的有关规定落到实处?

  内地的经适房或限价房,类似于香港的居屋。香港的居屋由香港政府授权的一个法定机构——房屋委员会来开发和管理,居屋上市也有一套完整的体系。居屋与经适房或限价房也是属于有限产权的房屋,居屋居民可以通过补地价来取得房屋的完全产权。居屋未补地价而出售,由政府回购。有地产专家表示,房屋委员会由政府授权且获得政府的预算支持,独立运作。而内地实施保障房和限价房建设是由政府有关部门执行,预算并不可能为回购作出资金安排。

  针对广州市新经适房和限价房上市的难题,地产专家建议可参照香港居屋的做法,以补地价来使有关业主获得完全产权,不像目前那样必须经过转让行为才可以变成商品房。征收70%或80%溢利,与房屋评估系统息息相关,到底能否杜绝保障房限价房上市获得巨额利益,还要看评估系统是否“与时俱进”。

  广州市民游先生(化名)2008年购入保利西子湾一个限价房单位,他居住这个小区已经满4年。他告诉记者,同楼层一个邻居并非常住在这里,偶然才见到。他从其他渠道发现,限价房一些业主其实是把房屋出租给别人居住,只不过他们的租客是朋友,一定不经过中介放租。

  游先生看到有关经适房上市的新闻也非常关注,因为他当时购买的时候就知道限价房禁售期满上市,需要被征收70%的溢利。熟悉房产交易程序的游先生并不担心日后自己的房子出售要被征收70%溢价款,因为他在购买的时候就想好了对策:“我可以安排一个人以6500元/m2买下我的房子,这样就不会产生溢价,然后这个相关人再卖给真正的买家,这个过程最多只会出现5.5%的营业税(证不满5年),但好过被征收70%的溢价款。”

  一位消息人士告诉记者,围绕新经适房或限价房上市的问题主要是3个方面,一个是如何评估,“同地段普通商品住房”该如何定义?二是如何回购,假如像游先生这类型的业主刻意以原价出售房屋给相关人,根据有关条例,政府可以在同等条件下回购单位,但是政府是否有专门部门以及资金预算来实施有关购买行为?三是如何征收经适房80%或限价房70%的溢利?

  这位消息人士表示,政府目前尚未对此有具体的操作办法。若有购房者不符合资格购买经适房或限价房,本来征收70%或80%溢利是可以封堵有关人士上市获得巨额利益的措施,但若没有配套的操作办法,违规购买保障房或限价房在禁售期后也一样可以牟取暴利。

  根据记者翻查《广州经济适用房住宅制度实施办法》、《广州市限价商品住宅销售管理办法》,发现2007年12月18日后购买经适房,禁售期是从签订合同之日算起,5年内不得转让;限价房则是自办理房地产权属登记之日起5年内不得转让。根据商品房办证时间,2009年7月之前买楼,开发商应在楼房交付使用的720天内协助办证;2009年7月之后买楼,办证期从720天缩短至210天。从签约至收楼通常存在半年至两年的间隔,故此,限价房证满5年才可上市,比经适房签约起5年后可转让的规定足足多了大约两年时间。

  根据广州市经适房和限价房的出售时间,金沙洲预计是未来新经适房、限价房“解禁”上市的一个集中区域。记者日前到金沙洲探营,询问周边的中介是否获得经适房或限价房业主的“试价”放盘。由于金沙洲某中介之前曾爆出违禁代理经适房出租的事件,接受采访的中介都非常警觉,表示他们没有收到即将符合上市资格的经适房或限价房盘源。由于没有实际成交的案例,他们也不清楚如何征收70%或80%溢利的程序。这位中介人士私下对记者表示,金沙洲一手经适房签约价“三四字头”,保利西子湾6500元/m2,价格比商品房低很多,业主想获利离场,在朋友或熟人间放盘即可以,不需要经过中介。

  据记者了解,由于金沙洲区域的供应量大,楼价随限购政策波动颇大,2011年某些楼盘曾创下两万元的天价,前一阵子部分楼盘出现“9字头”的特价单位。如果以9000元/m2作为参考值,经适房上市的差价达5000元/m2,保利西子湾限价房则存在2500元/m2的差价。

(责任编辑:admin)
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